事業承継対策と不動産管理会社｜購入・売却・節税・M&Aとの関係

事業承継を考える際、多くの中小企業経営者が不動産の扱いに頭を悩ませています。本記事では、不動産を効果的に活用した事業承継対策の方法を紹介します。適用可能な税制や具体的な活用例、さらに注意すべきポイントまで簡単に解説します。

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事業承継における不動産の重要性

経営の引き継ぎにおいて、資産の移転は極めて重要な要素です。特に不動産を含む財産の受け渡しは、後継者への経営権や知的財産の譲渡と並んで、事業承継の中心です。その過程では、不動産の取得や税制優遇措置の利用など、様々な対策が考えられます。これらの選択肢を事前に理解することで、承継時に発生する可能性のある税金や資金の課題に対し、適切な準備を整えることができます。

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不動産を活用した事業承継対策

事業承継において不動産の活用は重要な選択肢です。承継時に利用可能な制度も複数あります。具体的には次のような方法や制度が挙げられます。

不動産の購入

事業承継における自社株評価額の引き下げ策として、不動産購入が効果的とされています。もっとも、不動産購入は株価引き下げの一手法として検討し、複数の対策を組み合わせるのが望ましいでしょう。事業継続には、会社の資産価値維持と税負担軽減のバランスが重要です。

株価引き下げの重要性

事業承継では様々な課題がありますが、贈与税・相続税の納税対策は特に重要です。優良企業ほど自社株評価額が高くなり、対策を怠ると後継者の税負担が増大します。また、非上場の自社株は換金性が低いため、納税資金の確保が困難になる可能性があります。評価額引き下げと評価方法の理解により、円滑な事業承継が可能になります。

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不動産購入による株価引き下げの仕組み

不動産購入は株価引き下げに効果があります。これは土地・建物の評価額が影響しています。贈与税・相続税の算出の際、土地評価は一般に路線価をベースとします。路線価は実勢価格の70～80%程度のため、現金保有より評価額が下がり、純資産額が減少します。その結果、自社株の税務上の評価額が引き下がります。

賃貸マンションなどの収益物件購入も効果的です。賃貸物件の場合、土地は貸家建付地、建物は貸家として評価されます。貸家建付地は時価の60～70%程度、建物は固定資産税評価額から借家権割合を控除した価額で評価されるため、税務上は購入時より低く評価されます。

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取引相場のない株式の評価方法

評価方法には「類似業種比準価額方式」「純資産価額方式」「併用方式」があります。使用する方式は会社の規模により決定されます。適正評価額の算出や節税には専門家への相談が有効です。

純資産価額方式

純資産を基準に株価を評価します。純資産が少ないほど株価は低くなるため、不動産購入で資産評価額を圧縮し、純資産額を減らすことで株価引き下げにつながります。ただし、純資産額の過度な減少は企業価値低下のリスクがあるため注意が必要です。

類似業種比準価額方式

同業種の上場企業株価を参考に評価します。配当、利益、純資産額を同業他社と比較して算出します。

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不動産管理会社の設立

多くの個人不動産オーナーは、税金対策のために不動産所有会社を設立します。

不動産管理会社を設立するメリット・デメリット

不動産管理会社を設立することは、オーナーにとって様々な影響をもたらす重要な決断です。この選択には多くのメリットがある一方で、デメリットも存在します。

メリット

税務面での優位性

• 年間の所得税負担が軽減されます。法人税率と個人所得税率の差異を活用することで、毎年の税金支払額を抑えることが可能になります。
• 経費として認められる範囲が広がり、より多くの支出を事業経費として計上できるようになります。
• 欠損金の繰越期間が10年間に延長されるため、長期的な税務計画が立てやすくなります。

相続対策の強化

• 相続税の軽減効果があります。不動産を法人名義にすることで、個人資産としての評価額を下げることができます。
• 株式の贈与などを通じて、円滑な事業承継が可能になります。

経営の柔軟性向上

• 決算月を自由に設定できるため、事業の特性に合わせた会計期間の選択が可能になります。
• 役員個々が給与所得控除を受けられるため、効率的な報酬設計ができます。
• 死亡退職金制度を活用することで、相続税対策としても機能します。

デメリット

初期コストと運営費用

• 法人設立に関わる諸費用が発生します。これには登記費用、税理士報酬などが含まれます。
• 法人化によって新たに発生する支出があります。例えば、社会保険料や法人としての各種手続にかかる費用などです。

税務上の新たな負担

• 赤字経営であっても、法人住民税の納付義務が生じます。これは固定費的な性質を持つため、経営状況によっては負担になる可能性があります。
• 法人特有の相続対策が必要になります。株式の評価方法や事業承継税制の活用など、新たな知識と対策が求められます。

一部不利になる税制

• 個人事業主と比較して不利になる税制も存在します。例えば、青色申告特別控除のような個人事業主向けの優遇措置が適用されなくなります。

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不動産管理会社の運営方式

不動産管理会社を設立する際には、その運営方式を慎重に選択する必要があります。一般的に以下の3つの方式が存在し、それぞれに特徴があります。

管理受託方式

この方式は、個人オーナーが所有する不動産の管理業務を不動産管理会社に委託するものです。

特徴

• 不動産管理会社は、賃料徴収や清掃などの管理業務を行います。
• 個人オーナーから物件管理料を受け取ります。
• 管理料の目安は賃料の4～6％程度です。

注意点

• 一般的な相場を大きく上回る管理料を設定すると、税務署から経費計上を否認されるリスクがあります。
• 最もシンプルな方式ですが、法人への所得移転効果は限定的です。約95%が個人オーナーの収入となります。

一括転貸方式（サブリース方式）

この方式では、不動産管理会社が個人オーナーから不動産を一括で借り上げ、入居者に転貸します。

特徴

• 転貸賃料とサブリース料（個人オーナーへの支払い）の差額が法人の所得となります。
• 法人に移転できる所得は、転貸賃料の10～15％程度が目安です。

注意点

• サブリース料を市場相場より著しく低く設定すると、税務署から否認されるリスクがあります。
• 空室や賃料下落により、法人側が赤字になる可能性もあります。

不動産所有方式

この方式は、建物のみ、または土地建物両方を法人が所有する形態です。

特徴

• 賃料の100％を法人の所得とすることが可能です。
• 個人所有の不動産を法人所有に変更する方法には、譲渡（売却）や現物出資があります。

注意点

• 現物出資の場合、資本金が1,000万円以上になると重い税負担が生じる可能性があります。

節税効果の観点からは不動産所有方式が有利

不動産所有方式が有利な理由は以下の通りです。不動産管理会社の設立は、長期的な資産運用戦略において重要な選択肢となります。各方式の特徴を理解し、自身の状況に最適な形態を選択することが成功への鍵となります。

収入の完全移転

他の方式と異なり、家賃収入の100％を法人に移転できるため、節税効果が最大化されます。

税務リスクの軽減

管理受託方式やサブリース方式と比べ、法人の実態を税務署から問題視されるリスクが低くなります。

不動産所有方式で法人化する際の留意点

法人化する上では、次の2つのパターンが考えられます。これについて、幾つか留意点を説明します。

• 初めから法人で不動産を取得する
• 個人所有の不動産を法人に移転（売却）する

建物のみの売却が一般的

家賃収入は建物から得られるため、土地は個人所有のままで建物のみを法人に移転するケースが多いです。

売却価格の設定

税務上は「時価」での売却が求められます。一般的には簿価相当額または鑑定評価額が使用されます。

専門家への相談

土地と建物の所有権分離に伴う税務問題は複雑です。不動産専門の税理士への事前相談が強く推奨されます。

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不動産管理会社の具体的な節税メリット

不動産管理会社として法人化することで、個人事業では活用できない法人特有の節税手法を享受することが可能となります。これにより、個人事業と比較して課税対象となる所得を圧縮できる可能性が広がります。以下、主な節税手法について解説します。

賃貸収入の分散

管理委託方式のケース

個人が受領する賃貸収入から、必要経費として「管理料」を不動産管理会社に支払うことで、収入を分散させます。この「管理料」が不動産管理会社の収入として個人から移転される仕組みです。

一括転貸方式のケース

不動産管理会社が賃借人から受け取る転貸料から、個人オーナーへ支払う保証賃料を差し引くことで、賃貸収入を分散させます。保証賃料を超える部分が不動産管理会社の収入となります。

不動産保有方式のケース

不動産管理会社が直接不動産を所有し、その賃貸収入をすべて会社の収入とします。

役員報酬による所得分散

不動産管理会社の役員として配偶者や子を就任させ、役員報酬を支給することで、家族間で所得を分散させることができます。所得税は累進課税制度を採用しているため、所得を分散することで適用税率を下げ、家族全体での所得税等の負担を軽減することが可能となります。ただし、社会保険料の負担増加には注意が必要です。

専従者給与との比較では、青色申告を行う個人事業主も事業専従者給与制度を利用できますが、労務の対価として相当な金額までしか経費とできません。一方、役員報酬は委任契約に基づくため、勤務状況よりも経営への貢献度で妥当性が判断されます。

この所得分散戦略は、個人オーナーへの所得集中を緩和し、将来の相続税対策としても有効です。

給与所得控除の活用

不動産管理会社を設立することで、一定の条件下で自身や家族に給与を支払うことが可能になります。この給与は全額が不動産管理会社の経費となります。個人が受け取る給与は個人の所得税の対象となりますが、年間55万円から195万円の給与所得控除額を差し引いた額のみが課税対象となります。これにより、賃貸収入から生じた所得を効果的に圧縮することが可能です。

退職金制度の活用

法人化により、役員への退職金支給が可能となります。退職金の「相当額」は経費として認められ、一般的に以下の算式で計算されます。
役員の最終報酬月額 × 勤続年数 × 功績倍率

退職金は受取側の個人にとっても税制上有利です。生前退職の場合は「退職所得」として優遇税制が適用され、死亡退職金は「みなし相続財産」として一定額まで非課税となります。

経費の範囲の拡大

法人では個人よりも広範囲の支出が経費として認められる傾向にあります。個人では経費とならなくても、法人では業務に必要なものであれば経費（損金）として計上できる項目が多数存在します。

生命保険の活用

法人で加入する生命保険は、個人の所得控除よりも大きな経費計上が可能な場合が多いです。特に、定期保険や医療保険などの掛け捨て型保険は、保険料のほぼ全額が経費となります。ただし、保険金受取時には法人の収入（益金）となるため、役員への給付を行う場合は社会通念上相当な範囲内で行う必要があります。事前に社内規定を整備しておくことも重要です。

社宅制度の活用

法人化により、社宅制度（借り上げ社宅）の利用が可能となります。法人契約で住宅を賃借し役員社宅とすることで、法人にも役員個人にも大きな節税メリットがあります。ただし、役員が負担する社宅家賃の設定には注意が必要です。税法上定められた「賃貸料相当額」を下回る家賃設定の場合、差額が現物給与として課税される可能性があるため、適切な家賃設定が重要です。

税率差の活用

個人所得に対する税率（所得税・復興特別所得税・個人事業税・個人住民税の合計）は、15.105％から55.945％の幅があります。一方、法人の実効税率は通常25％から35％程度です。さらに、資本金や所得が少ない法人の場合、実効税率が25％程度まで下がる可能性があります。この税率差を活用し、個人の賃貸収入を不動産管理会社に分散させることで、効果的な節税が実現できます。

損失の長期での繰越

青色申告における欠損金の繰越控除期間は、個人事業では3年ですが、法人では10年（2018年4月1日以前は9年）と大幅に延長されています。

経営セーフティ共済の活用

経営セーフティ共済（中小企業倒産防止共済）は、月額5,000円から20万円まで設定可能な掛金制度です。掛金は全額が法人の経費となり、年間最大240万円を損金計上できます。この制度は実質的に課税の繰り延べ効果があります。掛金は全額経費計上できますが、解約時の返戻金は全額が収入（益金）となるため、一時的な課税繰り延べとして活用することが可能です。

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その他の対策

不動産に関するその他の事業承継対策は以下のようなものがあります。

不動産評価の見直し

通常、会社が不動産を購入した場合、購入した金額が不動産の評価額として貸借対照表に記載されます。この不動産の評価額の見直しを行うことで所有不動産や自社株の評価額が下がるケースがあります。

例えば、バブルの一番高い相場の際に不動産を購入しており、現在の相場と大きく乖離がある場合や土地の状況が荒廃していたり、土壌汚染が確認されたりした場合には、不動産の評価額が下がるためです。事業承継前に不動産の評価額の見直しをしておくことは、事業承継対策として有効と言えます。

生前贈与の活用

事業承継の税負担対策として、相続人への生前贈与という方法があります。生前贈与は、法定相続人以外の人物を相続人とすることも可能で希望通りの相手に確実に不動産を引き継ぐことが可能です。また、生前贈与には基礎控除があり年間110万円までは贈与税がかかりませんので、計画的に生前贈与を活用することで税負担を軽減できる可能性があります。また、生前贈与の活用で相続対象資産をそもそも減らすことができるため、相続時の税負担を軽減する効果が期待できます。

特定事業用の小規模宅地等の特例の活用

特定事業用の小規模宅地等の特例とは、事業用の土地を相続し事業を継続する場合、一定の㎡数以下であれば土地の評価額を80%減することができます。よって相続時には20%部分しか相続の対象とならないため、事業承継対策の一つとして有効と言えます。相続時であれば、相続人が相続税の確定申告まで土地を所有し事業を継続していれば問題ありませんが、生前に事業を承継した場合は一定の要件を満たす必要がありますので注意が必要です。また、生前に事業承継した際、不動産の使用状況によっては、別の小規模宅地等の特例が適用され、特定事業用の小規模宅地等の特例よりも低い評価減率しか適用されない可能性がありますので、注意が必要です。

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不動産を活用した事業承継対策の注意点

事業承継対策として不動産を活用する場合にもいくつか注意点があります。この記事では主要な３つの注意点につき解説しますので、参考にしてください。

不動産価格の下落

事業承継対策としてのみ不動産を購入し、事業承継後に不動産の売却を前提としている場合、購入した不動産価額が下落するリスクに注意する必要があります。購入した不動産の価格が下落すると、事業承継対策として得られるメリットよりも、不動産を売却した損失のほうが上回る可能性があります。売却を前提とした不動産購入を活用する際は、価額が下落しにくい優良な不動産を選ぶことが重要と言えます。他方、このようなリスクを回避するためにも、新しい拠点や倉庫など事業に関連する不動産を購入することで、事業拡大や業務の効率化を図りつつ事業承継対策も講じることも選択肢の一つと言えます。

不動産価格の上昇

購入した不動産価格の下落のみならず急激な上昇にも注意が必要です。購入した後3年以内の不動産の評価は、評価時における通常の「取引価額相当額」にて評価されるため、購入した不動産価格が急激に上昇した場合、事業承継で不動産を承継する際に税務上の不利益となる場合があります。仮に事業承継対策として不動産を購入した後に急激に価格が上昇すると、土地の評価額が上昇し事業承継時評価額も上昇することになります。事業承継時の評価額が上昇した分、事業承継時の準備資金や税負担が増加することから、事業承継対策として不動産購入をしたとしても、本来の目的を達成することができません。そのため、事業承継対策として不動産を購入する場合、購入後の急激な上昇が見込まれる要因がないか慎重に見極める必要があります。

債務も承継される

不動産の購入資金を金融機関等からの借入を利用することで節税効果が得られる場合がありますが、この借入金はそのまま後継者に引き継がれるため、後継候補者に敬遠される可能性もあります。実際、後継者が事業承継を断る理由として「借入金や個人保証の引き継ぎ」が理由となるケースが多く見られます。後継者候補がいても、後継者に事業承継を断られる要因があってはなかなか事業承継が進みません。事業承継対策として不動産の購入を検討する際は、借入を行ってまでやるべき対策なのか後継者の方と十分に議論することが必要と言えます。

M&Aと不動産活用の関係

事業承継の出口の１つに第三者承継（M&A）があります。そして、M&Aにおいても、不動産は重要な資産の一つであることが多いです。M&Aの交渉や企業評価において、不動産の価値は大きな要素となり得るため、将来においてM&Aがあり得る場合の事業承継対策にいては、不動産の活用方法について慎重に考える必要があります。

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不動産がM&Aに与える影響

企業が不動産を保有している場合、その不動産の価値や活用方法がM&Aの条件に大きく影響を与えます。例えば、企業のオフィスビルや工場などの不動産が高い収益性を持つ場合、その資産価値が企業全体の評価を高め、取引価格の交渉が容易ではなくなる可能性があります。一物多価と言われる不動産の時価を巡っては、譲渡側と譲受側で見方が一致しないことは珍しくありません。

▷関連：企業価値評価｜M&Aでの流れ・上場企業との違い・算出方法を解説

不動産の整理が必要なことがある

事業運営上は必ずしも必要のない不動産を所有している場合には、その不動産をM&Aの準備段階で会社分割等で分離しておくことで、譲受企業にとって必要な本業だけの会社になります。その事業会社の株式を譲渡していくことで、適正な譲渡価格が見込めます。

▷関連：会社分割とは？M&Aでの利用法・譲渡側のメリットとデメリット

逆に、所有する不動産が企業価値の大部分を占めており、そのような不動産を取得したい譲受側のニーズが旺盛である場合には、不動産を所有した状態の会社の株式を譲渡していく「不動産M&A」が視野に入ってきます。

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事業承継と不動産のまとめ

不動産を活用した事業承継対策は、後継者にとっても非常に有効な対策の一つであり、対策をせず事業承継した場合と準備資金や税負担が大きく異なります。これらの対策は会社の評価や税金に係ることが多く専門的な知識が必要となるため、税理士や会計士など専門家に相談しながら事業承継対策を進めることをお勧めします。

みつきコンサルティングは、税理士法人グループのM&A仲介会社として15年以上の業歴があり、中小企業M&Aに特化した経験豊富なM&Aアドバイザーが多数在籍しております。 みつき税理士法人と連携することにより、事業承継対策のご相談はもちろんのこと税務面や法務面のサポートもワンストップで対応可能です。M&Aをご検討の際は、多くのM&A仲介実績のある、みつきコンサルティングに是非ご相談ください。 

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