M&Aにおける不動産デューデリジェンスとは？ 調査項目、タイミング

不動産デューデリジェンスとは、不動産取引やM&Aにおいて、譲受側が行う対象不動産に対する調査のことを言います。この記事では、不動産デューデリジェンスにおける概要、調査内容、実施する目的などについて解説します。不動産取引やM&Aの際の参考にしてください。

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不動産デューデリジェンスとは

不動産デューデリジェンス（DD）とは、譲受側が不動産取引やM&Aで不動産の譲受を検討するに当たり、対象不動産の現状把握やリスクの洗い出しを目的に実施する調査です。不動産デューデリジェンスにより把握した、現状やリスクを考慮することで適正な取引価額の導出やリスクの検討が可能となります。譲受側としては、高値掴みや不測のリスクを回避するため、不動産デューデリジェンスの実施は必須と言えます。

なお、不動産鑑定は、不動産鑑定士が、その不動産の「時価」を評価します。他方で、不動産デューデリジェンスは、一般に、不動産会社等が、物的・経済的・法的な側面から不動産の「リスク」を評価するもので、両者はまったく異なります。

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不動産DDにおける調査項目

デューデリジェンス（Due Diligence）は、投資対象の価値やリスクを詳細に調査することを意味し、主にM&A（合併・買収）の検討時によく用いられる用語です。

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一般的な不動産取引においては、譲渡側は重要事項説明の義務がありますが、譲受側には限られた情報のみで検討していることがほとんどです。その結果、「対象不動産に関する情報の不均衡」が生じ、譲渡側が有利な立場になりかねません。この問題を解決する手段として活用されるのが「不動産デューデリジェンス」です。不動産デューデリジェンスには、大きく3つの側面から調査します。下記に、それぞれの側面について解説します。

物理的側面

「物理的側面」の調査では、建物の評価が中心となります。建物の築年数や劣化状況、アスベストやPCBなどの有害物質の使用状況と汚染の有無の把握、それに伴う土壌汚染状況などの調査が行われます。対象不動産の立地によっては、地震や水害などのリスクも調査対象となります。譲受側としては、デューデリジェンスによって把握した建物の劣化状況を基に、今後の修繕計画やそれに伴う費用見積もりができたり、洗い出されたリスクを考慮し取引価額の検討が可能となります。

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経済的側面

「経済的側面」の調査では、時価公示価格や実例価額、国税庁が公表する相続税路線価、固定資産税路線価、各自治体が決定する固定資産税評価額などの確認を行い、対象不動産の実勢価格を算出します。また、近隣の市場状況や今後の開発計画なども考慮し、実勢価格の変動を予測します。住宅用不動産の場合、周辺の空室率や家賃相場なども調査対象となります。経済的側面の調査では、これらの指標と対象不動産の継続的な収益性を確認し、対象不動産の価値検討の材料を調査します。

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法的側面

「法的側面」の調査では、不動産の権利関係の確認が行われます。所有権の正当性や境界の確認などが主な調査となります。また、建築基準法に基づく既存不適格の建物でないか、消防法は遵守しているかなど建物自体の法的順守も調査します。法的側面の調査をスムーズに進めるため、事前に簡易的な測量が行われることもあります。各種法令は定期的に改正・見直しが行われるため、不動産投資やM&A実行の際だけでなく、不動産所有期間中も定期的な情報収集と法令遵守の確認が重要です。

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不動産DDのスケジュール

不動産デューデリジェンスは、調査範囲や深さによって期間は様々です。この記事では、一般的な不動産デューデリジェンスのスケジュールについて解説します。

実施するタイミング

M&Aにおける不動産デューデリジェンスは、財務や法務等のデューデリジェンスと同じタイミングで実施することがほとんどです。一般的な実施時期としては、基本合意書締結（または、意向表明書提出）の後から最終契約書締結までの間に実施されます。調査対象が複数件あることや調査項目が多岐に渡り調査期間が長期に及ぶ場合には、大きな瑕疵が検出されないことをクロージングの条件に不動産デューデリジェンスの実施を前提条件として最終契約書を締結する場合もあります。一方、不動産取引の場合は、財務や法務等、他のデューデリジェンスがないため、資金決済前に実施することが一般的です。

所要期間の目安

不動産デューデリジェンスの所要期間としては、調査着手からレポート提出まで1ヶ月程度が一般的です。しかし、デューデリジェンスを行う対象物件の立地や件数、使用用途によっては1ヶ月以上の期間を要することもあります。

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不動産DDに専門家の利用は必須

不動産デューデリジェンスを実施する際には、専門的な知識が必要となりますので不動産鑑定士や土地家屋調査士などに依頼することが一般的です。専門家は、経済的側面、法的側面、物理的側面の3つの側面からの調査を行い、それらの結果を「エンジニアリング・レポート」にまとめ依頼主である譲受側に提出されます。このレポート作成は、複数の専門家の協力が必要となるため、専門家チームを組成し実施することもあります。

一方で、譲受側が対象不動産の重要性やリスクが低いと判断した場合には、法的側面のみのデューデリジェンスで留める場合もあり、譲受側はどのぐらいの範囲と深度で不動産デューデリジェンスを実施すべきかの検討が必要です。適切な不動産デューデリジェンスを実施するため、専門家の活用は必須と言えます。

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不動産デューデリジェンスのまとめ

不動産デューデリジェンスは、不動産取引のみならず、M&Aにおいても重要なプロセスです。この調査の範囲や深度によって、対象不動産取得にかかる現状やリスクの把握度合いが大きく変わります。譲受側としては慎重に調査内容を検討した上で、専門家や専門家チームに不動産デューデリジェンスの実施を依頼するようにしてください。

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