ユニットハウスリース会社の売却｜稼働棟数で差が出る買取とM&A

ユニットハウスリース会社の売却は、棟を中古の買取業者に売るか、会社ごと託すM&Aかで、手元に残る額と守れるものが変わります。差を生むのは、貸出中の棟と契約、運搬と据付の体制。棟の入れ替えや運転手の確保に頭を抱える経営者のために、値付けの考え方、譲受企業の類型、建築基準法第85条を含む調査の論点を解説します。

買取業者に頼めば棟の査定額は分かっても、会社の値段までは分からないもの。本記事は、ユニットハウスのリース・レンタル会社の売却を考えるオーナー経営者に向けて書きました。現場に出ている棟の契約、製造から年数のたった棟の値付け、クレーン付きトラックで据え付ける社員と資格、棟の購入で膨らんだ借入の個人保証。売却の場では、こうした点が1つずつ問われます。

中古買取か会社売却か、ユニットハウスリース会社の出口で残るもの

「廃業して棟を売れば、借入は返せるか」。よくある相談の1つです。棟だけを売るか、M&Aで会社ごと託すかで、値が付く範囲は変わります。

買取業者の査定に入るのは、棟の大きさと傷み

中古の買取業者が見るのは、棟そのものの大きさと状態です。ある買取業者が公表する参考価格では、単棟（1棟を単独で使う形）の3坪台で15万円。雨漏りがあれば5万円以上、鉄骨の錆びは1万円以上が差し引かれ、撤去の工事費は別に要るとされています。現場に貸し出している棟は、契約が終わって回収するまで売りようがありません。賃料を生む契約や長年の得意先との関係も、査定表のどこにも載らない部分。

会社売却で値が付く、貸出中の契約と運搬・据付の体制

株式を譲る会社売却なら、棟に加えて、貸出中の契約が生む賃料、建設会社や官公庁との取引、運搬と据付を担う社員、ヤードや展示場の拠点まで、ひとまとまりで引き継がれます。大手の三協フロンテアでも、2026年3月期の売上のうちレンタル料収入は4割強で、残りの大半は製品の販売と、請負契約で建物を提供する工事の売上でした。貸す、売る、建てるを組み合わせて稼ぐ会社の力は、棟の査定額だけでは測れないもの。

棟を売って畳む場合と、会社を売る場合の違い

下表は、棟を中古の買取業者へ売って会社を畳む場合と、株式譲渡で会社を売る場合を、項目ごとに比べたものです。差が大きいのは、貸出中の棟と社員、借入の扱い。税金のかかり方も異なり、会社を畳んで残った財産を分けると、その一部は配当とみなされて総合課税の対象になります。どちらが手元に多く残るかは、棟の数や借入の額次第。試算を頼む先は、M&A仲介会社の一覧から、建設関連の実績を手がかりに選ぶ方法もあります。

比べる項目	棟を中古買取業者へ売り、会社を畳む	会社売却（株式譲渡）
値が付くもの	棟の大きさ・状態・付属品	棟に加え、契約・得意先・社員・拠点が生む稼ぐ力
貸出中の棟	契約が終わり、回収してから売る	契約ごと引き継がれ、賃料も入り続ける
運転手・据付の社員	退職の手続と、再就職先の手当てが要る	雇用は原則そのまま続く
建設会社・官公庁との取引	終了し、同業へ移っていく	会社が契約の当事者のまま続く
借入と個人保証	売却代金で返し切れなければ保証が残る	譲受企業による返済や借り換えで、外す交渉ができる
税金のかかり方	会社に法人税がかかり、清算時の分配は一部が配当として総合課税	株式の譲渡益に20.315％の分離課税

会社売却で売り手が得るもの、引き受けること

下表は、会社売却を選んだ場合の得失を、譲渡オーナーの立場から並べたものです。左の列は、貸出中の棟や社員を手放さずに出口を迎えられる点が中心。右の列には、売却の準備で生じる手間や、譲渡後に受け入れる条件を挙げました。

譲渡オーナーのメリット	譲渡オーナーのデメリット
貸出中の棟ごと区切りを付けられる 現場に出ている棟も契約ごと引き継がれ、借り手の工事を止めずに済みます。 運転と据付の社員の雇用を守れる クレーンや玉掛けの資格を持つ社員が、仕事と処遇を保ったまま働き続けられます。 棟の入れ替えを譲受企業の資金で進められる 鋼材高で重くなった新しい棟への投資を、単独より進めやすくなります。 借入と個人保証を見直す道が開ける 譲受企業による返済や借り換えで、棟の購入に付いた社長の保証を外す交渉ができます。 大手の物流網や在庫を使える 遠方の現場や、連棟（複数の棟をつないだ建物）の大型案件も、グループの車両と棟で受けられるようになります。 長年の得意先との取引を残せる 地元の建設会社や官公庁との取引が、会社とともに続きます。 株式の対価を得られる 引退後の生活や相続への備えに充てられます。	棟の所在と製造年の洗い直し 設置先ごとの棟数と、棟ごとの製造年を台帳と突き合わせる作業が要ります。 古い棟は値が伸びにくい 雨漏りや鉄骨の錆びがある棟は、除却を前提に評価から外されることがあります。 料金表や仕入先が変わることも 譲受企業の価格体系や、系列メーカーの棟に合わせる場面が出てきます。 社員や協力会社への伝え方 順番を誤ると、資格を持つ運転手の離職や、据付を頼む協力会社の離反を招きかねません。 一定期間の関与 主要な得意先への引継ぎのため、役員や顧問として残るよう求められることがあります。 同じ地域での再開業はしにくい 譲渡契約で、一定期間は同じ事業を営まない約束をするのが一般的です。 社長名義のヤードや展示場の扱い 会社へ貸し続けるか、譲受企業へ売るかを決めておく必要があります。

棟の所在の洗い直しは、設置先が多い会社ほど時間がかかるもの。台帳を早めに整えておけば、負担の多くは軽くできます。左右の項目を見比べ、譲れない条件を先に決めておくと、譲受企業との話し合いでも迷いが減るはずです。

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玉掛けとクレーンの担い手不足、鋼材高が重なる売却の背景

建設の仕事は減っていないのに、なぜ手放すのか。相談の場で聞く理由は、需要ではなく、担い手と投資の側にあります。

建設投資は81兆円台の見通し、需要の土台は堅い

国土交通省の「建設投資見通し」（2026年8月公表）によると、2026年度の建設投資は81兆4,700億円で、前年度比2.9％増の見込みです。ユニットハウスは建設現場の事務所や休憩所として使われることが多く、この動きの影響を受けやすい商品。総務省・経済産業省「経済構造実態調査」では、ユニットハウスの2022年の出荷金額は約702億円で、レンタル収入はこれに含まれません。店舗や倉庫、医療機関など中長期の用途も広がり、仕事がなくて売るという相談は、あまり聞かないのが実情です。

クレーン付きトラックを運転し、玉掛けもこなす社員の高齢化

棟の運搬と据付は、クレーン付きトラック（いわゆるユニック車）で棟を吊り、現場の基礎に据える作業です。つり上げ荷重1トン以上5トン未満のクレーンを動かすには小型移動式クレーン運転技能講習、つり上げ荷重1トン以上のクレーンで荷を掛け外しする玉掛けには玉掛け技能講習の修了が必要。車両によっては中型や大型の免許も求められます。3つを兼ねる社員が数人しかいない会社は珍しくなく、1人の退職で回せる現場が目に見えて減るのが悩みどころ。自動車の運転業務に時間外労働の上限がかかった2024年4月以降は、1日に回れる現場の数を増やす工夫にも限りがあります。

鋼材高の入れ替え投資と、全国に展示場を構える大手との差

棟の主な材料は、骨組みの鉄骨と外壁などの鋼板です。大手の三協フロンテアも、有価証券報告書で鉄鋼製品の値上がりが製造原価を押し上げるリスクを挙げています。同社が2025年度にレンタル資産へ加えたユニットハウスは9,285棟で、展示場は全国200か所を超える規模。地場の会社が入れ替えのたびに借入を重ねれば、社長の個人保証も膨らみます。後継者がいなければ投資の判断は先送りになりがちで、社外への事業承継が選択肢に入るのは、こうした局面です。

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簿価の消えた棟にも値が付く、ユニットハウスリース会社の譲渡価格

帳簿の上では1円でも、現場で毎月の賃料を生んでいる棟があります。会社売却の相場は、棟の中身と稼ぎ方から組み立て直すもの。

棟の時価は純資産に、賃料の稼ぎはのれんに効く

中小のユニットハウスリース会社の値付けで、出発点になるのが年買法（年倍法）です。目安の出し方は「時価純資産＋のれん」。棟や土地を時価で評価し直した純資産に、数年分の利益をのれんとして上乗せします。将来の利益を今の価値に引き直すDCF法で裏付ける場合もあります。棟の時価は純資産の側に、棟が生む賃料はのれんの側に効くため、同じ棟でも見る角度で評価が変わるのがこの業種。どちらの角度を重く見るかは、譲渡オーナーと譲受企業で意見が割れやすいところです。

償却を終えても貸し出せる棟

ユニットハウスは軽量鉄骨の箱型で、外装の塗装や床・建具の交換をしながら、手入れ次第で10年以上使える建物です。償却を終え、帳簿にはわずかな額しか残らない棟でも、現場に出て賃料を生んでいれば、時価純資産を押し上げる材料になります。時価の目安には、中古の販売や買取の相場が参照されることも。同じ坪数でも、製造年や、連棟や2階建てに使えるかで値は変わります。

雨漏りや錆びで除却を前提に見られる棟

反対に、雨漏りのある棟、鉄骨の錆びが進んだ棟、吊りフックが傷んで安全に吊れない棟は、評価から外されがちです。製造を終えた型式で、補修の部品をそろえにくい棟も同じ扱い。こうした棟を貸出可能な棟と混ぜて示すと、全体を割り引いて見られかねません。除却候補として先に分け、撤去や処分にかかる費用の見込みまで添えておくと、交渉が落ち着きます。

買い手が確かめる、棟の稼ぎ方を映す数字

下表に挙げたのは、企業価値評価の場で譲受企業から提出を求められやすい数字です。売上と利益が同じでも、ヤードに棟が積まれたままの会社と、次々に現場へ出ていく会社とでは、値段に開きが出ます。とくに見られるのは、稼働棟数の推移と製造年の構成、1棟あたりの月額賃料。いずれも決算書には出てこない数字で、棟の台帳や請求の記録から拾うことになります。早めに抜き出しておけば、調査の段階で慌てずに済むはずです。

求められる数字	主な見方	評価に響く理由
稼働棟数と稼働率	保有する棟のうち、現場に出ている棟の数と割合の月ごとの推移	遊休の棟が多いと、時価の割に利益が残らない
製造年ごとの棟数	製造からの年数で区切った棟の構成と、サイズの内訳	入れ替えの時期と金額を読む材料になる
1棟あたりの月額賃料	サイズ別の単価、長期契約の割引、エアコンなど付属品の扱い	単価を保てる得意先の厚みが、利益の源になる
運搬・組立・解体の売上	搬入と撤去で受け取る工事代と粗利、自社の班と外注の内訳	据付の担い手が抜けると、外注費がかさむ
返却時の補修費	清掃・塗装・床や建具の交換にかかる1棟あたりの費用	補修が重いほど、次の貸出までに利益が目減りする
用途別・得意先別の売上	建設現場・官公庁・店舗や倉庫などの内訳と、上位の得意先への集中度	1社の工事が終わるだけで、稼働棟数が大きく落ちる
ヤード・展示場と車両	置き場と展示場の面積・立地、クレーン付きトラックの台数	譲受企業が取得する目的そのものになりやすい

運搬・据付の粗利を、現場ごとに切り出して示す

支援現場では、運搬・組立・解体の売上を現場ごとに切り出し、自社の据付班で回した現場と、協力会社に任せた現場の粗利を分けて示します。クレーン付きトラックを自社で持ち、資格者が据え付ける会社ほど工事の粗利は厚く、のれんの根拠になる利益の一部はこの体制から生まれているためです。誰が抜けると何が外注に変わるのか。そこが見えれば、譲受企業は人の引継ぎ条件を価格と結び付けて考えられます。財務デューデリジェンスで外注費の中身を問われた場面でも、説明に詰まりません。

棟より先に据付の体制を見る、ユニットハウスリース会社の買い手

譲受企業から見た地場のユニットハウス会社の魅力は、棟の数より、現場へ届けて据え付ける力。候補によって、求めるものも異なります。

建設現場へ一緒に届けたい建機レンタル大手

建機レンタル会社にとって、ユニットハウスや仮設トイレは、同じ建設現場へ同じ物流網で届けられる品目です。現場の一式をまとめて頼みたい建設会社の要望にも、1社で応えやすくなります。業界大手のアクティオのように、すでにユニットハウスのレンタルを自社で手がける会社も。棟は据え付けて初めて使える商品で、地元に据付班と置き場を持つ会社は、それだけで迎え入れる十分な理由になります。

カナモトによる高崎事務器の取得（2026年9月）

2026年9月4日、カナモトは高崎事務器の全株式取得を発表しました。譲渡側は、株式の82.1％を持つ投資事業有限責任組合と個人株主3名。高崎事務器は工事現場向けのユニットハウスや仮設トイレの貸出と販売を担い、運搬や据付の子会社も持ち、2025年12月期の連結売上高は約50億円です。開示では、カナモトの営業網や物流網に同社のノウハウを合わせ、関東での提案力とサービスを高める狙いが示されました。

供給の範囲を広げたいメーカー系と、隣の地域の同業

ユニットハウスを自社で製造する大手は、工場や物流センターから遠い地域ほど、運賃と回収の手間がかさみます。地場の会社のヤードと得意先を迎えれば、その地域の供給と回収の拠点がまとめて手に入る計算。ナガワの有価証券報告書の沿革にも、2009年に九州地区での事業拡大のため、住重ナカミチハウスとニシレンから事業を譲り受けた記載があります。隣の県の同業にとっては、配送できる範囲をつなげ、棟を融通し合える相手です。

自社の現場用に迎えたい建設会社と、出資で関わる投資ファンド

異業種では、自社の現場用に棟と据付班を持ちたい建設会社や、仮設の建物を品ぞろえに加えたいイベント設営の会社が候補に挙がります。高崎事務器のグループにも、イベント会場の設営を担う子会社が入っていました。投資ファンドが目を向けるのは、社長が退いた後も現場を率いる幹部がいて、棟数や拠点を伸ばす余地のある会社。出資を受け入れる資本業務提携を先に結び、企業価値を高めた段階で残りの株式を譲る組み立てもあります。

設置先の一覧は、地域と用途の集計から見せる

当社では、ユニットハウスリース会社の譲受候補へ最初に示す設置先の情報を、市町村ごとの棟数と、建設現場・学校・店舗といった用途の集計にとどめます。顧客名や現場名まで載った一覧は、そのまま営業先の名簿になるためです。名前を出すのは、守秘の約束を交わし、基本合意（価格や条件の大枠を決める合意）に進んでから。ヤードや展示場の写真も、看板や車両の社名を伏せて用意します。開示する情報の範囲と時期まで組み立てられるM&A仲介に任せれば、得意先の取り合いを招く心配も抑えられます。

建築基準法第85条と設置先の契約、売却前に照らし合わせる記録

意外と多い落とし穴が、設置先での棟の扱いです。売却の調査では、契約書と設置の実態を突き合わせていきます。

工事現場の事務所と、店舗や倉庫として置く棟の違い

建築基準法第85条は、工事のために現場に設ける事務所や材料置場などの仮設建築物について、建築確認などの規定を適用しないと定めています。仮設店舗などは、特定行政庁（建築の確認や許可を担う自治体）の許可を受け、原則1年以内の期間で建てる扱い。一方、土地に定着させて事務所や店舗として長く使えば、本設の建築物として確認が要る場合もあります。長期で設置してきた案件では、確認済証や許可書の控えがそろっているかも調べられるところです。

貸出契約と建設業許可、株式譲渡と事業譲渡で変わる引継ぎ

株式譲渡なら会社が契約の当事者のまま残るため、多数の貸出契約も原則そのまま続きます。事業譲渡では契約を1件ずつ移し、借り手から承諾を得る手間が生じるもの。組立工事まで請け負う会社が持つ建設業許可も、株式譲渡であれば会社に残ります。事業譲渡の場合は、許可行政庁の認可を前もって得ておけば、譲受企業が許可業者の地位を引き継げる仕組み。当社が支援した足場材リースや建機レンタルの会社の譲渡でも、雇用も取引先も会社に残したまま引き継げる株式譲渡が選ばれました。

官公庁の長期リースは、入札の資格と残りの期間に目を配る

みつきコンサルティングでは、ユニットハウスリース会社が官公庁と結んだ契約を、入札で得た仮設校舎などの長期リースと、単年度の借上げに分けて一覧にします。株式譲渡でも、代表者が替われば競争入札参加資格の登録内容を変更する届出が要るためです。長期のリースは、契約書の解除条項と、譲渡日の後に残る期間、撤去費の負担を確認。担当課へ説明する時期は、契約の更新や次の入札の時期から逆算し、譲受企業と相談して決めます。自治体との契約を切らさずに引き継ぐ段取りは、税理士法人グループのM&A仲介会社である当社が力を入れてきた部分です。

クレーンの自主検査記録と、トラックの酒気帯び確認

クレーン付きトラックのクレーンは移動式クレーンとして、1年以内ごとと1か月以内ごとの定期自主検査を行い、記録を3年間保存する決まりです（クレーン等安全規則）。安全運転管理者を置く事業所では、2023年12月からアルコール検知器を使った酒気帯びの確認が義務になり、記録は1年間保存します。デューデリジェンスで点検されるのは、こうした記録や資格者の修了証、過去の労働災害。抜けがあれば、表明保証の条項（会社の実情に誤りがないと約束する取り決め）を通じて、譲渡後に補償を求められる火種にもなりかねません。

ユニットハウスリース会社のM&Aで経営者が迷いやすい質問

災害時の貸出や自治体との協定、コンテナの貸出など、ユニットハウスリースならではの質問にお答えします。

まとめ｜稼働棟数と据付の体制で考えるユニットハウスリースの売却

棟を1つずつ買取業者へ売るか、契約と人ごと会社を託すか。ユニットハウスのリース・レンタル会社の出口では、製造年と稼働棟数、運搬と据付の体制、設置先での法令上の扱いが評価の軸になります。現場に出ている棟と、据え付けてきた社員の行き先を思えば、決断に時間がかかるのも無理はありません。

みつきコンサルティングは、中小企業のM&A仲介の実績経験が豊富な、財務・税務に強いM&A仲介会社。棟の時価評価や官公庁との契約の確認など、業種に特化した論点は専門の担当者が受け持ち、おすすめの仲介会社を見比べる段階からご相談に応じます。ユニットハウスリースの会社売却なら、みつきコンサルティングへ。

完全成功報酬のM&A仲介会社なら、みつきコンサルティングへ ＞

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みつきコンサルティングは、中小企業の会社売却・事業承継に特化した譲渡企業様に完全成功報酬制のM&A仲介会社です。売り手と買い手企業の最適なマッチングを、経験豊富なM&Aコンサルタントが初期相談から成約まで一貫してフルサポートします。