不動産デューデリジェンスとは？ M&Aの調査項目・鑑定士等の費用

不動産デューデリジェンスとは、不動産取引やM&Aにおいて、譲受側が行う対象不動産に対する調査のことを言います。この記事では、不動産DDにおける概要、調査内容、実施する目的などについて解説します。不動産取引やM&Aの際の参考にしてください。

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不動産デューデリジェンスの基礎

不動産デューデリジェンス（DD）とは、不動産取引やM&Aで、譲受側が不動産の譲受を検討するに当たり、対象不動産の現状把握やリスクの洗い出しを目的に実施する調査です。不動産DDにより把握した、現状やリスクを考慮することで適正な取引価額の導出やリスクの検討が可能となります。譲受側としては、高値掴みや不測のリスクを回避するため、不動産DDの実施は必須と言えます。

デューデリジェンス（Due Diligence）は、投資対象の価値やリスクを詳細に調査することを意味し、主にM&A（合併・買収）の検討時によく用いられる用語です。

なお、不動産鑑定は、不動産鑑定士が、その不動産の「時価」を評価します。他方で、不動産DDは、一般に、不動産会社等が、物的・経済的・法的な側面から不動産の「リスク」を評価するもので、両者はまったく異なります。

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不動産DDにおける調査項目

一般的な不動産取引においては、譲渡側は重要事項説明の義務がありますが、譲受側には限られた情報のみで検討していることがほとんどです。その結果、「対象不動産に関する情報の不均衡」が生じ、譲渡側が有利な立場になりかねません。この問題を解決する手段として活用されるのが不動産DDです。不動産DDには、大きく3つの側面から調査します。（これらに環境的側面を加えることもあります。）

以下、それぞれの側面について解説します。

物理的側面

「物理的側面」の調査では、建物の評価が中心となります。建物の築年数や劣化状況、アスベストやPCBなどの有害物質の使用状況と汚染の有無の把握、それに伴う土壌汚染状況などの調査が行われます。対象不動産の立地によっては、地震や水害などのリスクも調査対象となります。譲受側としては、DDによって把握した建物の劣化状況を基に、今後の修繕計画やそれに伴う費用見積もりができたり、洗い出されたリスクを考慮し取引価額の検討が可能となります。

▷関連：環境デューデリジェンス｜M&Aでの目的・調査項目・流れ・費用相場

法的側面

「法的側面」の調査では、不動産の権利関係の確認が行われます。所有権の正当性や境界の確認などが主な調査となります。また、建築基準法に基づく既存不適格の建物でないか、消防法は遵守しているかなど建物自体の法的順守も調査します。法的側面の調査をスムーズに進めるため、事前に簡易的な測量が行われることもあります。各種法令は定期的に改正・見直しが行われるため、不動産投資やM&A実行の際だけでなく、不動産所有期間中も定期的な情報収集と法令遵守の確認が重要です。

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経済的側面

「経済的側面」の調査では、時価公示価格や実例価額、国税庁が公表する相続税路線価、固定資産税路線価、各自治体が決定する固定資産税評価額などの確認を行い、対象不動産の実勢価格を算出します。また、近隣の市場状況や今後の開発計画なども考慮し、実勢価格の変動を予測します。住宅用不動産の場合、周辺の空室率や家賃相場なども調査対象となります。経済的側面の調査では、これらの指標と対象不動産の継続的な収益性を確認し、対象不動産の価値検討の材料を調査します。

▷関連：法務デューデリジェンスでの契約書レビューとチェックポイントを解説

不動産DDのスケジュール

不動産DDは、調査範囲や深さによって期間は様々です。この記事では、一般的な不動産DDのスケジュールについて解説します。

実施するタイミング

M&Aにおける不動産DDは、財務や法務等のDDと同じタイミングで実施することがほとんどです。一般的な実施時期としては、基本合意書締結（または、意向表明書提出）の後から最終契約書締結までの間に実施されます。調査対象が複数件あることや調査項目が多岐に渡り調査期間が長期に及ぶ場合には、大きな瑕疵が検出されないことをクロージングの条件に不動産DDの実施を前提条件として最終契約書を締結する場合もあります。一方、不動産取引の場合は、財務や法務等、他のDDがないため、資金決済前に実施することが一般的です。

所要期間の目安

不動産DDの所要期間としては、調査着手からレポート提出まで1ヶ月程度が一般的です。しかし、DDを行う対象物件の立地や件数、使用用途によっては1ヶ月以上の期間を要することもあります。

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不動産DDに専門家の利用は必須

不動産DDは、高度な専門知識を要するため、専門家への依頼が不可欠です。不動産鑑定士や土地家屋調査士などの専門家が、経済的側面、法的側面、物理的側面の3つの視点から詳細な調査を実施します。

不動産鑑定士などの専門家の選定

不動産DDでは、案件の特性に応じて適切な専門家を選定することが重要です。主な専門家として以下が挙げられます。

• 不動産鑑定士：不動産の経済的価値を評価し、適正な市場価格を算定します
• 土地家屋調査士：土地の境界確定や登記情報の確認を行います
• 建築士：建物の構造や設備、法令適合性を検査します
• 環境コンサルタント：土壌汚染やアスベストなどの環境リスクを調査します

譲受企業は、対象不動産の重要性やリスクの程度に応じて、調査の範囲と深度を決定する必要があります。例えば、リスクが低いと判断される場合は、法的側面のみの簡易調査に留めることもあります。しかし、不動産が事業の中核を成す場合や、大規模な物件を含む場合は、包括的な調査が推奨されます。

▷関連：デューデリジェンスの専門家｜依頼業者の選び方・役割・費用を解説

不動産DDにかかる費用の目安

不動産DDの費用は、調査範囲や不動産の規模、物件数によって大きく変動します。

簡易的な法的調査のみであれば、30万円～50万円程度で実施できる場合もあります。一方、後述するエンジニアリング・レポートを含む包括的な調査では、100万円～300万円程度が一般的です。対象不動産が複数ある場合や、大規模な商業施設、工場などを含む案件では、500万円以上かかることもあります。

費用を抑えるためには、事前に調査の優先順位を明確にし、リスクの高い項目に絞って調査を実施することが有効です。また、複数の専門家から見積もりを取得し、費用対効果を比較検討することも重要です。適切な専門家の活用により、不動産に関する潜在リスクを見逃さず、安全なM&Aを実現できます。

▷関連：デューデリジェンスの費用負担｜相場と内訳・会計処理と税務も解説

エンジニアリング・レポートの役割

不動産DDの調査結果は、「エンジニアリング・レポート」としてまとめられ、譲受企業に提出されることがあります。このレポートには、建物の構造や設備の状態、法的な権利関係、土壌汚染の有無、修繕履歴、将来の維持管理費用の見積もりなど、不動産の価値とリスクを評価するための重要な情報が網羅されています。

エンジニアリング・レポートの作成には、建築士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、環境コンサルタントなど、複数の専門家の協力が必要です。そのため、専門家チームを組成して調査を進めることが一般的です。このレポートは、譲受価格の算定や契約条件の交渉、譲受後の修繕計画の策定に活用されます。

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よくある質問｜不動産DDに関するFAQ

不動産DDは、M&Aや不動産投資において極めて重要な調査手続です。ここでは、不動産DDに関してよくある質問とその回答をご紹介します。

不動産DDのまとめ

不動産DDは、M&Aにおいても重要な調査です。調査の範囲や深さによって、対象不動産の現状やリスクの把握度合いが大きく変わります。譲受側は調査内容を慎重に検討し、専門家に依頼することが大切です。

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